El Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) elaboró el informe “Alquileres temporarios en Argentina. Crecimiento acelerado de Airbnb en el contexto de la crisis habitacional” donde advierte que en la Ciudad de Buenos Aires hay unas 14.000 ofertas activas de alquileres temporales por medio de Airbnb “que podrían abastecer la oferta de alquileres permanentes”, situación que agrava la problemática habitacional porteña.

Esta nueva investigación del Área Urbana del CEM revela que hay casi 30.000 ofertas activas de alquileres temporarios en las 22 ciudades argentinas y que el 89% son viviendas que se alquilan completas.

Sobre la situación en CABA se informa: “Airbnb se está expandiendo aceleradamente en la ciudad de Buenos Aires. En febrero de 2023 hay 14.080 ofertas activas. Entre 2018 y 2020, previo al inicio de la pandemia, las ofertas activas crecieron 132%. La retracción asociada a la reducción del turismo y la movilidad durante las medidas de aislamiento fue significativa pero, sin embargo, no alcanzó el mínimo registrado en mayo de 2018: en abril de 2022 se registraron 8.768 ofertas activas, a partir de cuando se reinició el ciclo de crecimiento, a un ritmo igual que previo a la pandemia, de aproximadamente 6% mensual. De esta manera, en menos de un año las ofertas de alquileres temporarios a través de Airbnb en la ciudad de Buenos Aires han crecido 61%”.

“Las noches reservadas en febrero de 2023 ascienden a 124.433, mostrando un decrecimiento de 32% respecto a noviembre de 2022 cuando se registraron 181.832 reservas. Este es un pico que, junto con el registrado en marzo de 2020, constituyen los máximos de la serie histórica. El promedio de noches reservadas por propiedad alcanzó un máximo en julio de 2018 con 16.6 y un mínimo en mayo de 2020 con 7. Mientras que el precio promedio por noche en ese momento fue de 63 dólares, diecisiete noches de alquiler significaron 1.071 dólares que, al tipo de cambio de 28 pesos (coincidente entre oficial y paralelo) representaron 29.988 pesos para una propiedad promedio. En ese momento, el precio promedio mensual de departamentos en alquiler de 1 a 5 ambientes usados y a estrenar en la ciudad era de 13.242 pesos. Es decir que, a grandes rasgos, con poco más de una semana de alquiler temporario se equiparaba los ingresos generados en un mes de alquiler permanente”, se agrega.

“De las 14.080 ofertas activas, 10.942 corresponden a inmuebles de 1 ambiente y 2.342 a aquellos de dos ambientes, en una serie histórica donde los monoambientes dominan ampliamente las ofertas. Esto significa que el 95% de los alquileres temporarios en la Ciudad de Buenos Aires corresponden a tipologías de 1 y 2 ambientes, coincidiendo con el tipo mayoritario de permisos que se emiten para la construcción de unidades nuevas, de acuerdo a los datos disponibles en la Dirección General de Estadística y Censos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, cuya última actualización fue en 2019”.

“De acuerdo a los datos provistos por Inside Airbnb en marzo de 2023 hay 20.292 propiedades completas en oferta en Buenos Aires. Al mapearlas de acuerdo a los barrios en los que se ubican, la tendencia de los últimos años se mantiene: los alquileres temporarios se localizan mayormente en el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires. Seis de cada diez están a lo largo de Nuñez, Belgrano, Palermo, Recoleta, Retiro y La Boca. En Palermo y Recoleta están particularmente concentrados; allí se ofertan el 36% y 15% de las propiedades. Así, estos dos barrios concentran más de la mitad de las propiedades ofertadas en Buenos Aires.

Por eso, el CEM analiza: “Los alquileres temporarios constituyen una fuente de ganancias dolarizadas significativa. En noviembre de 2022 en la Ciudad de Buenos Aires se generaron ganancias totales por 13 millones de dólares. Los anfitriones corporativos aumentan. En Buenos Aires casi el 2% corresponde a identidades digitales con más de 10 anuncios; dentro de ese grupo hay 24 que ofertan de 50 a 99 y hay 4 anfitriones que gestionan más de 100 anuncios cada uno. El 45% de las viviendas relevadas está en manos de multi-anfitriones, identidades digitales que gestionan más de tres ofertas”.

“Se profundiza la competencia entre la oferta de alquileres temporarios y la de los permanentes. Más de 15.000 propiedades en la Ciudad de Buenos Aires que podrían abastecer la oferta de alquileres permanentes han sido desplazadas hacia el mercado de alquileres temporarios. En 2019 esta misma estimación se encontraba en las 9.338 unidades, de manera tal que sólo en cuatro años -y con una pandemia de por mediocreció 62%. Los alquileres temporarios no se reducen a un tema de política de turismo. Casi 1 de cada 5 ofertas activas en Airbnb en Buenos Aires son propiedades completas, disponibles más de tres meses al año y gestionadas por anfitriones corporativos, es decir, constituyen un mercado inmobiliario residencial específico. En Palermo hay 1 oferta de Airbnb cada 21 viviendas; en tanto en 2019 había 1 cada 31, esta proporción viene avanzando aceleradamente”, se agrega.

A nivel general, en el CEM afirman: “En todas las ciudades en las cuales se desplegaron las plataformas de alquileres temporarios, se agravó el problema del acceso a la vivienda para quienes viven en esas ciudades. Argentina no es la excepción”.

Ante esta situación, Guadalupe Granero, coordinadora del área Urbana, afirma: “Mientras el déficit habitacional en Argentina crece, hay que controlar dinámicas que, como el crecimiento de los alquileres temporarios, contribuyen a agravarlo. Es urgente coordinar acciones entre los diferentes niveles de gobierno para generar información adecuada e implementar acciones que regulen la actividad, con la premisa de garantizar el derecho a la vivienda”.

“El fenómeno del alquiler temporario vía plataformas pone en jaque desde un nuevo flanco el acceso a una vivienda digna. Se trata de un fenómeno global que en Argentina se aceleró con fuerza en el último tiempo en un contexto macroeconómico que hace cada vez más atractiva la posibilidad de dolarizar ganancias por parte de los dueños de inmuebles. Además, esta actividad toma dinámicas particulares en cada ciudad, aunque tiene un denominador común: el encarecimiento y precarización de un derecho humano que como tal tiene que ser garantizado por el Estado en todos sus niveles”, aporta Fernando Bercovich.

Así, el CEM concluye: “Es necesario que los gobiernos entiendan el fenómeno de los alquileres temporarios como algo que trasciende las dinámicas del turismo, que no es sólo un problema comercial sino que, a su vez, implica impactos urbanos y habitacionales. La legislación nacional o provincial tiene que ser capaz de definir los alquileres temporarios como una actividad diferente al uso residencial y para que tenga una regulación específica”.