El Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC) aseguró que, en el marco del debate de la modificación o “ajuste” del Código Urbanístico, el Gobierno porteño estaría por dictar un DNU para “suspender determinados trámites relacionados con permisos de construcción”, pero “lo que propone el jefe de Gobierno no resulta una solución eficaz para impedir que el nuevo contenido del Código Urbanístico no se vea frustrado por trámites iniciados previamente”.

Como se informó, esta semana en el sector inmobiliario expresaron su temor a una medida de este tipo que detenga los permisos para nuevas obras urbanas.

Por ahora, el texto del DNU constaría en el documento (IF-2024-29525483-GCABA-SSGU), aún no firmado ni publicado en el Boletín Oficial. En el Considerando del DNU se expresaría: “Que el Proyecto mencionado tiene como objetivo resguardar la identidad barrial y el patrimonio urbano, así como las necesidades de aire y suelo libre, apuntando a la generación de un tejido morfológico homogéneo que evite las disrupciones y los desequilibrios en la configuración primaria del espacio urbano; (…) Que resulta necesario tomar acciones inmediatas a fin de evitar la frustración de los objetivos tenidos en miras, siendo imprescindible resguardar los principios urbanísticos que inspiraron el Proyecto referido”.

En este cuadro, el ODC resume la propuesta del jefe de Gobierno:

El Código Urbanístico define a través de su artículo 2.1 al Certificado Urbanístico como un documento optativo que certifica la regulación urbanística aplicable a la parcela sobre usos del suelo, tejido y cargas públicas.

Mediante su artículo 2.4. define a la Consulta al Organismo Competente como el procedimiento por el cual se efectúan las consultas técnicas urbanísticas, siendo obligatoria en los casos que así se determinen.

El Código de Edificación define al “Registro Etapa Proyecto” como el acto administrativo por el cual la Autoridad de Aplicación valida que el proyecto declarado en los planos se ajusta a la normativa vigente en la materia, a fin de continuar con el proceso de obtención del permiso correspondiente.

USAB 1 = Plano Límite 9m

USAB 2 = Plano Límite 14,6 m (cuatro pisos + retiro)

El art. 5 del DNU exceptúa de la suspensión del inicio del trámite de Registro en Etapa de Proyectos (art. 4) a los trámites referidos a proyectos que: a la fecha de publicación del presente Decreto, tuvieren otorgada y vigente la factibilidad por consulta de interpretación urbanística o consulta obligatoria, o cuenten con certificado urbanístico vigente, mediante acto administrativo dictado por la Dirección General Interpretación Urbanística, dependiente de la Subsecretaría de Gestión Urbana de la Secretaría de Desarrollo Urbano. tengan una pisada hasta la Línea de Frente Interno, con un plano límite proyectado de hasta nueve (9) metros, y que no contemplen construcciones conforme lo previsto en los artículos 6.3.1 y 6.3.1.1 del Código Urbanístico.

En el ODC analizaron: “En principio, el Jefe de Gobierno, luego de varios rechazos públicos a suspender trámites relacionados con la construcción de obras nuevas durante la discusión del “ajuste” del Código Urbanístico, decidió tomar a su manera los reclamos que venimos realizando. Lamentablemente, lo que propone el Jefe de Gobierno no resulta una solución eficaz para impedir que el nuevo contenido del Código Urbanístico no se vea frustrado por trámites iniciados previamente. El DNU dispone que no se podrán solicitar Certificados Urbanísticos en toda la Ciudad. Este era un trámite opcional, que era utilizado para congelar la normativa urbanística frente a modificaciones”.

“Resulta positivo que se suspendan el inicio de nuevos trámites pero no resulta suficiente porque no se suspenden los ya iniciados y tampoco se dan de baja Certificados Urbanísticos ya otorgados que, como analizamos en este informe, no debería considerarse, como lo hace el GCBA, que otorgan un derecho adquirido que confiere inmunidad a la parcela frente a futuras modificaciones del CUR”, agrega.

“El DNU permite iniciar el trámite de solicitud de prórroga de Certificado Urbanístico con excepción en USAB 1 y USAB 2. Esto tiene un alcance limitado porque si el objeto es proteger las identidades barriales, muchas parcelas de los barrios de casas bajas fueron rezonificadas como USAM o USAA. El límite es arbitrario y no cumple con el objetivo. El DNU permite iniciar trámites por Consultas de Interpretación Urbanística y Consulta Obligatoria con excepción de parcelas correspondientes a USAB 1 y USAB 2. Nuevamente el alcance es limitado. Si estamos en presencia de un “Ajuste” de la totalidad del Código Urbanístico, la suspensión debió ser en toda la ciudad y no limitarse a determinadas unidades de edificabilidad”, expone el Observatorio.

5. El DNU permite iniciar trámites de Registro en Etapa Proyecto para ampliación u obra nueva con excepción de parcelas correspondientes a USAB 1 y USAB 2.

Aquí también el alcance es limitado ya que debió extenderse a toda la ciudad y no limitarse a determinadas unidades de edificabilidad.

“Si bien el DNU intenta minimizar la presión sobre las áreas USAB 1 y 2 queda abierta la posibilidad de iniciar trámites en las restantes áreas y de proseguir trámites iniciados en toda la ciudad. Supuestamente, el GCBA quiere resguardar los barrios de casas bajas, pero en muchos de ellos, hay parcelas que tienen zonificaciones USAM y USAA para las cuales no regirán estas mínimas restricciones. Considerando que el Certificado Urbanístico es optativo, la suspensión de inicio de solicitudes de Certificado Urbanístico en toda la ciudad no es significativa ya que se pueden iniciar trámites de permisos de obra nueva en toda la ciudad menos en zonas USAB 1 y 2”, expone el ODCE.

“Para analizar el verdadero alcance de estas medidas cabe recordar que el Proyecto de Ley de “ajuste” del CUR establece en su Cláusula Transitoria lo siguiente: “La modificación del Código Urbanístico que se aprueba por la presente Ley, se aplica a los trámites administrativos que se inicien con posterioridad a su entrada en vigencia. Los actos administrativos dictados con anterioridad a la entrada en vigencia de la presente Ley conservarán su validez por el término en el que fueron otorgados. Los trámites administrativos en curso a la entrada en vigencia de la presente Ley seguirán rigiéndose de conformidad con el régimen vigente al momento del inicio del trámite”. Es decir, todos los trámites ya iniciados de Certificados Urbanísticos, de Factibilidad, de permisos de obra no se verán afectados por el DNU. Estamos hablando de miles de trámites para construcción de nuevos edificios que se podrán construir a pesar de que se sancione la modificación del CUR”.

“En este informe, evaluamos que con esta cláusula transitoria, el GCBA pretende garantizar la “seguridad jurídica inmobiliaria” durante el tratamiento y sanción de la modificación integral del Código Urbanístico. El DNU en sus fundamentos expresa que tiene la intención de proteger la efectividad de la futura norma urbanística, pero en los hechos no cumple con ese objetivo. Es una medida que se queda muy corta. Una medida que se inserta en el “hacer de cuenta que se hace”. Un principio arquitectónico del derecho ambiental es que no existe derecho adquirido a dañar el ambiente. La seguridad jurídica inmobiliaria debe ceder frente a la producción de daño ambiental urbano”.

“Por lo tanto, ¿Por qué en el proceso de modificación de la planificación de la ciudad debemos garantizar todos los proyectos que aún no obtuvieron permiso de obra nueva? Esta cláusula transitoria viola los principios elementales del derecho a un ambiente sano y equilibrado como es el principio de prevención. En conclusión, El Jefe de Gobierno con este DNU pretende cerrar el debate sobre la suspensión del otorgamiento de los permisos y la temporalidad de la vigencia de la modificación del Código Urbanístico que se termine aprobando. Plantea una medida como salvadora de la efectividad de los nuevos parámetros urbanísticos que se aprueben, pero en los hechos implica ratificar que miles de edificios que ahora están en trámite no se verán perjudicados. En vez de proteger los barrios de la sobreconstrucción desregulada el DNU es la afirmación de que en la Ciudad la única seguridad jurídica que existe es la de la rentabilidad de las corporaciones inmobiliarias-financieras”, finaliza su argumento el ODC.

Por eso, solicita al GCBA: “Eliminen la cláusula transitoria del proyecto de ley para que no sea aprobada en la sanción definitiva. Establezcan expresamente, para no dejar a dudas, que la modificación que se apruebe del Código Urbanístico se aplicará a todo procedimiento de permiso de obra en trámite que no tenga permiso de obra ya otorgado (registro de plano). Es decir, la nueva normativa debe aplicarse a todo proyecto, aún cuando se haya otorgado Certificado Urbanístico o factibilidad o se haya iniciado cualquier trámite, siempre y cuando no cuente con el registro de planos. Se establezca un procedimiento de evaluación de los permisos de obra otorgados, pero cuyos trabajos constructivos no iniciaron en los sectores de la ciudad donde esté en juego la identidad de los barrios o se encuentren en emergencia urbanística, a fin de analizar la conveniencia de la construcción de dichos edificios o la necesidad de readecuación de los proyectos y permisos aprobados.

Como había prometido en campaña, el jefe de Gobierno Jorge Macri envió a fines de julio a la Legislatura porteña un proyecto de Ley para ajustar el Código Urbanístico vigente, sancionado en 2018 y modificado en dos oportunidades.

El mandatario expresó: “Presentamos en la Legislatura un proyecto de Ley para actualizar el Código Urbanístico de Buenos Aires, un compromiso que asumí en campaña y que hoy estamos cumpliendo. Nos guía un objetivo muy claro: respetar la identidad de cada barrio”.

“No vamos a permitir más que en las zonas residenciales se construyan edificios que no cuiden la esencia de cada manzana y vamos a promover desarrollos solo en avenidas con la infraestructura adecuada. Esta iniciativa que impulsamos hará que la Ciudad crezca de manera equilibrada y sostenible. Queremos proteger esa identidad que nos distingue y que nos hace sentir orgullosos de vivir en Buenos Aires. Ahora, es el tiempo del poder legislativo de analizar el proyecto, debatirlo y sancionar una nueva Ley”, agregó.

Según la defensa del proyecto, se busca “una visión morfológica de completamiento de tejido y desarrollo de las subcentralidades urbanas y corredores donde se concentra la infraestructura de servicio, para mejorar las condiciones del desarrollo urbano de la Ciudad”.

“En el entendimiento de que la Ciudad necesita una densidad mejor distribuida y un desarrollo urbano más equilibrado, que preserve la identidad de los barrios, esta visión pone el foco en las manzanas como una unidad que contempla el entorno y su vinculación con toda la Ciudad, dejando atrás el desarrollo por parcela”, agrega el GCBA.

Luego de encuentros ciudadanos y reuniones en el marco del Foro Participativo Permanente del Consejo del Plan Urbano Ambiental y de la Comisión Asesora del Consejo del Plan Urbano Ambiental se propuso un “equilibrio a tres escalas”:

• A nivel ciudad: impulsando el desarrollo del sur y consolidando la zona norte;
• A nivel barrio: con el ajuste de alturas priorizando las escalas barriales y resguardando el patrimonio;
• A nivel manzana: ajustando pisadas y alturas, revisando “llenos y vacíos”, y ampliando el Centro Libre de Manzana (C.L.M.).

Este equilibrio a tres escalas se basa “en ajustes que refuerzan los lineamientos generales del Código Urbanístico en base a los siguientes criterios particulares”:

•Promover la Sustentabilidad Urbana y la Calidad Ambiental del Hábitat construido, aportando a la
mitigación de los efectos del cambio climático y a la adaptación de la Ciudad frente a éstos;
• Preservar la identidad de los barrios y resguardar barrios de baja densidad;
Consolidar el desarrollo urbano en arterias principales donde se concentra la infraestructura de servicios, la matriz de transporte y la mejor cobertura de las necesidades de la vida cotidiana;
• Fomentar el completamiento de tejido y la consolidación de alturas evitando la generación de saltos excesivos de alturas en una misma manzana; Favorecer el desarrollo de todas las parcelas de la manzana por igual equiparando su viabilidad y disponibilidad;
• Promover la conservación y revalorización del patrimonio urbano de la Ciudad;
• Incentivar la mixtura de usos para el desarrollo de subcentralidades de escala barrial.

Según la defensa, el ajuste al Código Urbanístico propone:

– Modificar las Unidades de Sustentabilidad de Baja Densidad: Se incorpora la Unidad de Sustentabilidad de Baja Densidad 0 (U.S.A.B. 0) con una altura máxima de nueve metros (9 m) que se ubicará en zonas de uso predominante de vivienda unifamiliar; la Unidad de Sustentabilidad de Baja Densidad 1 (U.S.A.B. 1) se modifica su altura máxima a doce metros (12 m). Asimismo, las tres Unidades de Sustentabilidad de Baja Densidad 0, 1 y 2 tendrán una pisada hasta Línea de Frente Interno (L.F.I.), por lo que se amplían los Centro Libre de Manzana, lo que conlleva un aumento de terreno absorbente.

– Modificar las Planchetas de Edificabilidad y Usos: se revisaron todas las Planchetas de la Ciudad tomando en cuenta el tejido existente, la preservación de la identidad de los barrios, ajuste de alturas para su crecimiento gradual hacia las avenidas, entre otros factores.

– Sustituir el Instrumento de Desarrollo Territorial: “Equivalencia de Capacidad Constructiva Transferible (ECCT)” por la “Capacidad Constructiva Adicional (CCA)”. Este nuevo instrumento de promoción busca fomentar el equilibrio urbano a través de la revitalización de áreas con menor nivel de desarrollo y de la puesta en valor de los edificios catalogados de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

– Modificaciones al texto del “Cuerpo Principal” relativos a conceptos previstos en el Título 1 “Generalidades, Principios y Definiciones”, Título 2” Certificados y trámites”, Título 3 “Normas de Uso del Suelo”, Título 4 “Cesiones de Espacio Público, Parcelamiento y Apertura de Vías”, Título 6 “Normas de Edificabilidad”, Título 7 “Lineamientos del Hábitat” y Título 10 “Instrumentos de Desarrollo Territorial y Programas de Actuación Urbanística” para una mejor implementación del Código Urbanístico.

– Ajustes al Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas” y Anexo III “Atlas” del Código Urbanístico relativos a, por un lado, erratas que en atención a las sucesivas modificaciones que se realizaron al Código Urbanístico tras su sanción por la Ley 6099, se considera oportuno la corrección de aquellas que se hayan suscitado, y por el otro, una serie de modificaciones a Áreas Especiales tales como: EE-14 Parque Deportivo Pte. Julio A. Roca, EE-29 Hospital Británico, EE-75 Hospital General de Agudos Dr. Juan A. Fernández, EE-94 Hospital Italiano, EE-102 a 109 y EE-126 Higiene Urbana – RSU, APH3 – Ámbito Grand Bourg y Palermo Chico, AE22 – Pasaje Bollini, AE26 – Pasajes de la Ciudad, AE27 9 de Julio, U3, U8 “Villa 20”, U14 – Distrito Joven-Costanera Norte (incorporación del “Distrito Saldías” y adecuación del Sector 5), U32 “Área Protección Patrimonial Antiguo Puerto Madero”, U60 – Barrio Padre Carlos Mugica, U62 “Barrio Rodrigo Bueno”, U63 “Barrio Playón Chacarita”.

Sumado a ello, se incorporan cómo EE Nº 127 – Basílica María Auxiliadora y San Carlos Borromeo, Colegio Pio IX e Inspectoría Salesiana Argentina Sur, EE- 128 – Colegio y oratorio San Francisco de Sales, EE-129 Instituto María Auxiliadora, Casa Inspectorial y Templo de la casa María Auxiliadora.

Por último, el GCBA expone que “se propicia la Catalogación con sus respectivos Niveles de Protección en los términos establecidos en el Artículo 9.1.2. “Catalogación” del Código Urbanístico, de una serie de inmuebles incluidos en el “Catálogo Preventivo” del Poder Ejecutivo con el fin de completar el Catálogo Definitivo de inmuebles protegidos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires hasta la fecha”.